年底交房季，如何验房？
导语
新的一年，从住进新房子开始。
本文关键词：
近期交房项目一览
交房需要交哪些费用
验房流程
验房出现问题怎么办
2018年，不管是投资或者自住，我们越来越懂得自己想要什么样的房子。但是，昆明的房子遍地都是，唯独缺少了我们心目中的“好房子”。时值2019年开年之际，【昆明楼市】邀请楼粉伙伴一起，对“好房子”的不同维度进行投票，把我们心目中“好房子”的标准筛选出来。也许，今年“好房子”就在昆明出现了呢？
（票选合计五个维度，分两天进行，昨日为开发商、物业和配套，票选已经结束。今日将进行产品和价格两个维度的投票，持续24小时。另外，五个维度的投票结果将会在1月5日的文锋会客厅直播中统一揭幕，敬请期待。）
最近两个月交房的项目真不少。
(能让你等两年的，还有房子）
买房难，接房也难。延期交房闹心，才发现自己签的合同上写着：交钱如果晚一天赔开发商100块，开发商晚交房一天赔10块。
拿到钥匙后，又有多少人惊喜变成了惊吓。
皇家园林变成了沥青路，精装房变成“惊装房”。
货不对板、面积缩水、随意改造，最后翻出合同一看：不得以套内面积有误差退房。
（最近交房的两个南市区项目房屋内部照片）
买房和接房，都需要勇气。
又到年底交房季，最近两个月，昆明24个楼盘交房，项目主要以住宅,别墅,商铺为主。其中 官渡区7个、 盘龙区6个、 西山区7个、 五华区2个、 呈贡2个。
听朋友说，买完房子以后，每天晚上吃完饭遛弯的时候都会不自觉的蹬着单车绕到工地上看看，就盼着这房子啥时候能盖好，可不能烂尾了。眼看着从黄沙漫天的工地盖成了高楼大厦，心里总算舒了一口气。
来看看接房的一般流程：
以上流程一般是通用的，但就昆明而言，又会有些悬殊，一般是以下顺序：
1.项目发布接房时间（通过电话、微信公众号或者短信）
注意，就昆明而言，简化了查证流程，一般在交房当日项目处背景板上会有相关文件公示。这又让我想起xx项目交房时，没有进行消防验收，打开消防栓居然是空的。
2.项目通知预验房（一般是在正式交房前一个月左右）
预验房可去可不去，大部分人还是会先去看一眼。
3.预验房中遇到的问题进行整改。
4.正式接房：交钱。
需交纳的费用如下：
（1）契税
不同城市征收点数不同，就昆明而言，90㎡及以下普通住房首套契税按1％征收，二套也是1%，三套3%；90㎡以上首套房1.5%，二套房2%，三套房3%。
新房缴纳的契税就是房屋总价 X 税率。
（2）代办费
该代办费自愿交纳，也可自行前往办理，代办费一般是200-400元。
（3）专项维修基金
公共维修基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、改造。开发商在入住前强行收取此基金是为了避免当房屋在保修期后需要进行大修、改造时，有的交了，有的没交而引起的纠纷。
主城五区征收标准如下：
（4）物业管理费
一般情况下，业主收房后，就要开始缴纳物业管理费了。具体的物业管理费用要以合同约定为准。
（5）电梯使用费+二次加压费
以XX俊园小区为例：电梯使用费300元/年、二次加压费180元/年。
业主在接房时要付出的费用一般来说就是以上几项，此外还可能涉及到：装修保证金、燃气（费用由哪方承担取决于开发商与业主之间的协议）、有线电视（有线电视和宽带开通的费用都是由业主自己承担）等，这些费用需视情况而定。
5.再看房：有问题再进行整改
6.签字交房。
验房分毛坯和带装修。
毛坯，相对方便检查出空鼓、地面平整度、阴阳角。
精装房，门窗（检查各个房间的门窗密封是否良好，以及开合灵活与否）、厨房部分（预留净水设备插孔）、卫生间（瓷砖美缝、下水、马桶等细节）、木地板（空鼓、瓷砖和木地板衔接处）、强电通电情况。
必须检查这三项：
1、安全护栏
根据《住宅建筑规范》规定“六层及六层以下的住宅阳台护栏净高不应低于1.05米，七层及七层以上住宅的阳台护栏净高不应低于1.10米，护栏垂直杆间距不应大于0.11米”，这里需要注意，特别是家里有老人小孩的家庭，不达标的护栏安全隐患极高。
2、房门外开还是内开？
《建筑设计防火规范》第6.1.3条中明确规定“高层居住建筑的户门不应直接开向前室，当确有困难时，部分开向前室的户门均为乙级防火门”。门的安装，一般不会出现较大问题。
3、面积误差3%
根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。
重点检查：四大工程三大面。
三大面：墙面、顶面、地面。
墙面：眼看墙壁是否出现裂痕，轻击墙面，听内部是否中空；检查室内各个墙面是否存在漏水现象。
地面：测量地面水平差。地面水平差正常范围为：2cm-3cm左右属于可接受高度。
顶面：测量层高，电梯住宅层高一般2.8-米，净高2.7米，对照合同，看是否一致，层高一般不会出现较大悬殊。
此外精装房的几个细节需要注意：
检查卫生间下水管孔距：孔距就是指地面上的中心到墙的距离。测量时数据大于30厘米属于正常情况，一般贴砖后距离为30厘米。
检查电路和插座：厨房、卫生间电器使用位置是否预留插座孔，虽说是小细节，一旦有问题改造起来还是比较麻烦的。
1.精装房合同上的装修标准、部分项目的样板间都是缩小版，仅供参考。
2.验房也是只能发现肉眼可见的细节，很多隐藏部分是很难发现，比如管线铺排、甲醛测试。
3.面积是无法做到精准测量的，即使找有资质的第三方，也很难。
4.防水很难再做测试，强电只能做通电测试。
5.目前昆明交房的小区都是先办理接房手续，缴完相关费用再拿钥匙。
6.出现问题，应及时与开发商协商处理，开发商不处理，怎么闹都没用。
7.业主在投入使用后，房屋还是出现了一定的质量问题，可以按照保修期合同要求开发商予以解决。
8.理性、合理维权。
新年伊始，祝大家来年都能买到满意的房子，也能住进满意的房子。
附：昆明楼盘在售项目产品交房时间表：
注：手工统计，如有疏漏欢迎指出。
交房时间仅供参考，请以具体合同为准。
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